Eine Möglichkeit aus der eigenen Immobilie Liquidität zu erhalten, ohne das Eigenheim aufzugeben, ist die Umkehrhypothek.
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Was ist eine Umkehrhypothek?
Die Umkehrhypothek ist ein Kredit auf die Immobilie, bei dem sich die Schuldenlast erst über die Jahre aufbaut, der Kredit wächst über die Laufzeit an (daher das Wort „Umkehrhypothek“).
Im Gegensatz zum gängigen Immobilienkredit sind hier keine laufenden Zins- und Tilgungszahlungen zu leisten, stattdessen erhalten Verbraucherinnen und Verbraucher monatliche Auszahlungen. Alternativ kann eine Einmalzahlung mit der Bank vereinbart werden. Die Zinsen werden laufend der Kreditsumme hinzugerechnet. Die Zahlung der Zinsen und die Tilgung der Kreditsumme erfolgt erst, wenn die Immobilie verkauft wird, wie beispielsweise bei einem Umzug in eine Senioreneinrichtung oder bei Tod des Eigentümers. Aus dem Verkaufserlös wird das Darlehen inklusive der aufgelaufenen Zinsen getilgt.
Als Sicherheit für diesen anwachsenden Kredit lässt sich der Darlehensgeber, die Bank oder Versicherung eine Grundschuld auf die Immobilie eintragen. Im Gegensatz zum gängigen Immobilienkredit haftet bei der Umkehrhypothek ausschließlich die Immobilie für die Schulden.
Was sind die Vorteile einer Umkehrhypothek?
Vorteile für Senioren und Seniorinnen sind, dass sie das Eigentum an der Immobilie behalten und zu Lebzeiten weder Zins- noch Tilgungszahlungen für den Kredit leisten müssen. Sie erhalten Geld aus der Immobilie, ohne dass diese verkauft wird. Erben haften nicht mit ihrem Vermögen, wenn die summierten Schulden aus der Umkehrhypothek am Ende höher ausfallen als der Erlös aus dem Immobilienverkauf.
Die Umkehrhypothek bietet ein hohes Maß an Planungssicherheit, da die Faktoren - Höhe der monatlichen Zahlungen beziehungsweise Einmalauszahlung und Laufzeit bis zum Lebensende - im Voraus festgelegt werden. Der Zinssatz ist für zumeist festgeschriebene 10 Jahre fest kalkulierbar und wird danach neu angepasst.
Falls die Bank ein Darlehen anbietet, bei dem während der Laufzeit Zinsen und/oder Tilgung aus dem laufenden Einkommen geleistet werden müssen, handelt es sich nicht um eine Umkehrhypothek, sondern um ein reguläres Immobiliendarlehen, das über die Immobilie abgesichert wird. In dem Fall empfiehlt es sich, genau zu prüfen, für welchen Zeitraum der Zins vereinbart ist. Gilt die Zinsbindung für die gesamte Laufzeit oder lediglich für fünf oder zehn Jahre? Gilt die Zinsbindung nicht über die gesamte Laufzeit, stellt sich auch hier die Frage, wie es nach fünf oder zehn Jahren mit dem Kredit weitergeht.
Welche Nachteile hat eine Umkehrhypothek?
- Die Umkehrhypothek ist ein relativ teures Produkt. Die Bank kennt die Entwicklung des Immobilienmarktes nicht und kann die Lebensdauer und somit die Laufzeit des Kredits nicht exakt berechnen. Daher sind die Zinsen in der Regel hoch.
- Da die Umkehrhypothek bis ans Lebensende läuft, muss die Bank eine Rückversicherung gegen das Risiko eines langen Lebens abschließen - also wenn die Eigentümer und Eigentümerinnen länger leben als statistisch berechnet. Eine solche Rückversicherung macht das Konstrukt teurer. Vermutlich hat sich das Modell der Umkehrhypothek deshalb bisher nicht durchgesetzt und ist am Markt nicht oder kaum zu finden. Teilweise wird von vornherein ein Lebensalter von 95 Jahren kalkuliert.
- Die Immobilie dient als Sicherheit für die Umkehrhypothek und kann nicht mehr anderweitig als Kreditsicherheit verwendet werden.
- Die Immobilienbesitzer und -besitzerinnen müssen weiterhin selbst für Reparaturen und Umbauten aufkommen.
- Soll die Immobilie vererbt werden, minimiert die summierte Zins- und Tilgungsrückzahlung den eigentlich zu vererbenden Immobilienwert.
- Es gibt in Deutschland kaum Anbieter für Umkehrhypotheken. Häufiger gibt es spezielle Kreditangebote für Senioren und Seniorinnen.
Wonach richtet sich die zu erwartende Zahlung aus der Immobilie?
Die Höhe der monatlichen Rente beziehungsweise Einmalauszahlung richtet sich im Wesentlichen nach:
- dem Wert der Immobilie
- dem Alter der Immobilieneigentümer und -eigentümerinnen
- dem Zinssatz
Die Details des Angebots hängen natürlich von weiteren individuellen Faktoren ab. Das Darlehen inklusive Zinsen wird oft nur bis zur Hälfte des Immobilienwertes kalkuliert, um Risiken für den Darlehensgeber zu minimieren.
- Hier ein fiktives Rechenbeispiel, das die Funktionsweise erläutern soll:
Angenommen, eine Verbraucherin besitzt eine Immobilie, die heute 300 000 Euro wert ist. Der Anbieter nimmt von diesem Wert in der Regel einen Risikoabschlag von 50 Prozent vor. Die Verbraucherin bekommt aber nicht 150.000 Euro ausbezahlt, sondern das ausgezahlte Darlehen. Die sich über die Laufzeit auflaufenden Zinsen dürfen dabei nicht mehr als 150.000 Euro betragen. Wenn die Laufzeit des Darlehens 10 Jahre beträgt, steht ihr bei einem Zinssatz von 6 Prozent eine Summe von knapp 83.000 Euro als Einmalauszahlung oder etwa 900 Euro an monatlicher Zahlung zur Verfügung.
Bitte beachten Sie, dass in dieser Rechnung noch keine Gebühren wie zum Beispiel für die Eintragung der Grundschuld berücksichtigt sind. Die verschiedenen Gebühren führen dazu, dass der für die Immobilieneigentümerin zur Verfügung stehende Betrag geringer ausfällt. Es handelt sich lediglich um eine beispielhafte schematische Darstellung, um die grobe Systematik zu verdeutlichen. Dieses Schema wird immer von den individuell vereinbarten Vertragsbedingungen zwischen Produktanbieter und Verkäufer abweichen.
Für wen kommt die Umkehrhypothek in Frage?
Ob eine Umkehrhypothek für Eigentümerinnen und Eigentümer ein geeignetes Produkt ist, lässt sich nicht pauschal mit Ja oder Nein beantworten. Die Umkehrhypothek wäre für Eigentümerinnen und Eigentümer eine denkbare Alternative, wenn diese
- ein hohes Alter erreicht haben, dass die Restlaufzeit möglichst minimal ausfällt,
- eine weitgehend schuldenfreie hochpreisige Immobilie besitzen,
- in dieser Immobilie wohnen bleiben wollen,
- diese Immobilie als Erbe weitergeben wollen.
Wer sein Vermögen nicht vollständig in der Immobilie gebunden hat, sollte prüfen, ob die gewünschte zusätzliche Liquidität nicht besser anderweitig erreicht werden kann, zum Beispiel durch Auflösen von Geldanlagen. Wer außer der eigenen Immobilie kein nennenswertes Vermögen besitzt, sollte sich fragen, ob vielleicht der Verkauf die bessere Alternative ist. Ein schlechtes Szenario wäre es, wenn die Umkehrhypothek nur vorübergehend aus einem finanziellen Engpass hilft, denn dann ist ein Verkauf der Immobilie in ein paar Jahren sehr wahrscheinlich und die Immobilie ist durch die teure Umkehrhypothek belastet.
