Time-Sharing-Urlaub: Das müssen Sie bei Feriennutzungsverträgen beachten

Ein paar Wochen Ferien im eigens reservierten Appartment auf Mallorca - das klingt besser als es ist. Für ein langjähriges Feriennutzungsrecht auf Time-Sharing-Basis greifen die meisten tief in die Tasche.

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Das Wichtigste in Kürze:

Beim Time-Sharing kaufen Sie das Recht, ein üblicherweise voll ausgestattetes Appartement in einer Ferienanlage oder einem Hotel jedes Jahre in einem bestimmten Zeitraum bewohnen zu dürfen.
Die verlangten Preise pro gekaufte Woche sind nach Auffassung der Verbraucherzentralen in vielen Fällen zu hoch.
Nachteil: Sie müssen das Wohnrecht für Jahre im Voraus bezahlen.

Time-Sharing - was ist das eigentlich?

Beim Time-Sharing erwerben Sie als Urlauber:in das Recht, ein Appartement in einer Ferienanlage oder einem Hotel während des Urlaubs bewohnen zu dürfen. Und das jedes Jahr in einem bestimmten Zeitraum. Dieses Feriennutzungsrecht wird vertraglich für einen Zeitraum von mindestens mehr als einem Jahr bis zu 99 Jahren übertragen. Es kann auch zeitlich unbegrenzt sein. Sie zahlen bei Vertragsbeginn einmalig einen Betrag, der je nach Laufzeit des Vertrages und saisonbedingt zwischen 2.500 Euro und 25.000 Euro betragen kann. Manchmal liegt er aber auch darüber.

Bringt mir Time-Sharing einen finanziellen Vorteil?

Time-Sharing birgt nach Auffassung der Verbraucherzentralen erhebliche finanzielle Risiken und Nachteile in sich. Es ist daher nicht grundsätzlich eine günstige Alternative zur Pauschalreise oder anderen Urlaubsformen. Einerseits sind die verlangten Preise pro gekaufter Woche in vielen Fällen zu hoch. Selbst wenn der Verkäufer um einige 1.000 Euro heruntergeht und von einem "einmaligen Angebot" spricht, ist Time-Sharing immer noch sehr teuer. Außerdem müssen Sie - anders als bei sonstigen Urlaubsformen etwa einer Pauschalreise - das Wohnrecht für Jahre im Voraus bezahlen. Auch den Quadratmeterpreis eines Appartements in einer Time-Sharing-Anlage sollten Sie genauer betrachten.

Welche Nachteile hat Time-Sharing?

Time-Sharing ist langfristig eine kostspielige Urlaubsalternative. Neben dem Kaufpreis müssen Sie jährlich auch die Anreise und Ihre Verpflegung bezahlen. Ihr Portemonnaie wird zudem mit jährlich anfallenden Nebenkosten belastet, die für die Instandhaltung, Instandsetzung und Verwaltung der Anlage verwendet werden sollen. Diese Beträge müssen Sie auch zahlen, wenn Sie mal woanders Urlaub machen wollen. Die Nebenkosten sind langfristig nicht kalkulierbar, sondern steigen in der Regel von Jahr zu Jahr. Bei älteren Anlagen fallen zudem mit der Zeit kostspielige Renovierungen an. Hierzu reichen oft die Instandhaltungsrücklagen nicht aus. Sie werden also noch einmal zur Kasse gebeten, ohne dass Sie oft tatsächlich Einfluss auf die Objektverwaltung nehmen können.

Kann ich ein Objekt auch tauschen?

Die Vorstellung, jahrelang immer wieder am gleichen Ort seinen Urlaub zu verbringen, ist nicht besonders verlockend. Deshalb gibt es Unternehmen, die sich auf die Vermittlung von Tauschgelegenheiten für Feriennutzungsrechte oder die Vermittlung zum Zwecke des Erwerbs oder der Veräußerung spezialisiert haben. Dies machen sich nicht selten unseriöse Verkäufer zunutze und behaupten, man könne sein Wohnrecht jederzeit problemlos mit allen anderen Wohnungen tauschen und so Urlaub in der Karibik, in den USA, in Mexico oder in anderen Traumurlaubsorten verbringen.

Dies Argument entpuppt sich jedoch oft als leere Versprechung. Wer ein Nutzungsrecht an einer Ferienwohnung in Spanien besitzt, wird kaum mit einem Luxusappartement in Florida tauschen können. Die Objekte müssen vielmehr vergleichbarer Qualität und Größe sein, damit der Tausch problemlos klappt. Entscheidend ist auch, wie begehrt die Ferienanlagen sind und ob Sie ein Nutzungsrecht in der Vor-, Neben- oder Hauptsaison erworben haben.

Generell gilt: Der Tausch ist nicht unentgeltlich, sondern mit Kosten verbunden. Zunächst einmal ist die Mitgliedschaft in den Tauschorganisationen in der Regel nicht kostenlos. Für jede getauschte Ferienwoche werden zudem Tauschgebühren berechnet.

Ist Time-Sharing eine günstige Geldanlage?

Nach Auffassung der Verbraucherzentralen stimmt die Werbebehauptung, Time-Sharing sei eine gute Geldanlage, schlicht nicht. Ein Wiederverkauf von Feriennutzungsrechten ist für Standardanlagen entweder überhaupt nicht oder nur unter erheblichen finanziellen Verlusten möglich ist. Ferner können für die Instandhaltung einer Ferienanlage erhebliche Kosten anfallen. Die Objekte werden mit der Zeit älter, müssen jedoch, um weiterhin im Katalog von Tauschorganisationen zu bleiben, einen gewissen Standard aufweisen. Hierfür sind oftmals zusätzlich Investitionen erforderlich, die Sie als Erwerber:in der Feriennutzungsrechte aufbringen müssen.

Wie sicher ist Time-Sharing?

In Time-Sharing-Verträgen tauchen neben dem Verkäufer eine Anzahl von Firmen, Clubs, Treuhändern auf, deren Aufgaben und Beziehungen zueinander auch für Jurist:innen nur schwer verständlich sind. Darüber hinaus gibt es die verschiedensten Modelle für den Erwerb von Time-Sharing. Eins haben sie nahezu alle gemeinsam: Die Verträge sind sehr kompliziert. Außerdem müssen Sie bedenken: Bei allen Vertragsmodellen sind Sie als Käufer:in gegen eine Insolvenz des Anbieters und die damit verbundenen finanziellen Verluste nicht geschützt.

Auch wenn in Vertragstexten und Werbung der Eindruck erweckt wird, Sie würden zeitanteiliger Eigentümer eines Appartements: Eigentümer werden Sie - bis auf wenige Ausnahmen - regelmäßig nicht.

Welche Rechte haben ich bei Mängeln?

Wenn Sie eine Pauschalreise buchen, steht Ihnen bei Reisemängeln das deutsche Reisevertragsrecht zur Seite. Sie können dann den Reisepreis mindern oder, wenn bestimmte rechtliche Voraussetzungen gegeben sind, auch kündigen oder Schadensersatz verlangen. Sie sind auch weitgehend vor finanziellen Verlusten geschützt, wenn der Reiseveranstalter insolvent oder zahlungsunfähig ist. Dazu muss der Reiseveranstalter eine Insolvenzversicherung abschließen oder es muss ein Zahlungsversprechen eines Kreditinstituts vorliegen. Sie bekommen hierüber einen Sicherungsschein.

Als Time-Sharing-Kunde oder -Kundin sind Sie dagegen in einer sehr viel schlechteren Rechtsposition. Das Reisevertragsrecht gilt nicht beim Time-Sharing. Ihre Möglichkeiten sind vielmehr durch komplizierte Vertragskonstrukte, Satzungen oder ähnliches bestimmt. So soll es nach bestimmten Verträgen beispielsweise möglich sein, Kund:innen das Time-Sharing-Recht ersatzlos zu entziehen, wenn sie 2 Jahre die Verwaltungsgebühr nicht bezahlt haben. Auch ist oft nicht leicht zu erkennen, an wen Sie sich bei Baumängeln oder anderen Schwierigkeiten vor Ort wenden können.

Wie komme ich aus dem Vertrag wieder heraus?

Wenn Sie aus dem Vertrag wieder raus wollen, nutzen Sie Ihr Widerrufsrecht. Time-Sharing-Verträge ab einer Laufzeit von mehr als einem Jahr können Sie innerhalb von 14 Tagen nach Aushändigung der Vertragsurkunde ohne Angabe von Gründen widerrufen. Die Widerrufsfrist beginnt grundsätzlich mit Vertragsabschluss oder mit Abschluss eines Vorvertrages. Bekommen Sie die Abschrift des Vertrages erst nach Vertragsabschluss, beginnt die Widerrufsfrist erst mit Erhalt der Vertragskopie.

Über das Widerrufsrecht von 2 Wochen muss das Unternehmen, mit dem Sie den Vertrag abschließen, Sie belehren. Das geht etwa mit einem Formblatt, in dem Fristbeginn und Adresse des Empfängers des Widerrufschreibens und Anzahlungsverbot angegeben sind. Ohne eine solche ordnungsgemäße Belehrung ist ein Widerruf noch bis zu einem Jahr und 14 Tagen nach Erhalt der Vertragsurkunde möglich. Bei einem Widerruf dürfen Ihnen keine Kosten entstehen.

Gut zu wissen: Anbietern ist es ausdrücklich verboten, vor Ablauf von 14 Tagen nach Aushändigung der Vertragsurkunde eine Anzahlung zu fordern oder entgegenzunehmen.

Zwar sollen die Vorschriften zu den Teilzeit-Wohnrechteverträgen, die im Bürgerlichen Gesetzbuch (§§ 481 bis 487 BGB) festgelegt sind, Sie vor den Tücken des Time-Sharing schützen. Sie garantieren aber nicht, dass Sie vor den Machenschaften unseriöser Verkäufer sicher sind.

Beachten Sie deshalb folgende Punkte:

Lassen Sie sich nicht mit Gewinnversprechungen in Time-Sharing-Verkaufsveranstaltungen locken. Zeigen Sie den Drückern die kalte Schulter!
Unterschreiben Sie nichts unter Zeitdruck und lassen Sie sich nicht von angeblich hohen Rabatten beeinflussen.
Der Verkäufer muss Sie vor Vertragsschluss detailliert informieren: über sich, Art und Inhalt des Rechts, die Immobilie, die Gemeinschafts- und Versorgungseinrichtungen sowie die Kosten. All diese Informationen müssen Bestandteil des Vertrags werden.
Sollten Sie einen Vertrag im Ausland unterzeichnen wollen, vereinbaren Sie schriftlich, dass deutsches Recht für Teilzeit-Wohnrechte gilt. Der Vertrag muss in Ihrer Landessprache sein.
Leisten Sie keine Anzahlungen! Sollte dies dennoch geschehen sein,veranlassen Sie sofort Ihre Bank oder Ihr Kreditkartenunternehmen, den Betrag nicht abzubuchen.
Falls die Werbefalle zugeschnappt haben sollte und Sie einen Time-Sharing-Vertrag unterzeichnet haben, erklären Sie so schnell wie möglich den Widerruf vom Vertrag. Tun Sie dies am besten per Einschreiben mit Rückschein. Berufen Sie sich hierbei auf das deutsche Recht zu Teilzeit-Wohnrechteverträgen.
Wenden Sie sich sofort an einen Rechtsanwalt oder an Ihre örtliche Verbraucherzentrale. Wir beraten Sie gerne, ob und wie Sie sich von dem Vertrag lösen können.