Immobilienfinanzierung: Diese Modelle gibt es und das sollten Sie beachten

Nur die wenigsten Bauherren und Immobilienkäufer können ihre Immobilie komplett aus Eigenmitteln bezahlen. Oft ist ein Kredit in sechsstelliger Höhe bei einem Kreditinstitut oder einer Bausparkasse nötig. Wir stellen Ihnen die drei häufigsten Finanzierungsformen mit ihren Vor- und Nachteilen vor.

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Das Wichtigste in Kürze:

Laufzeiten von bis zu 30 Jahren und eine nicht vorhersehbare Zinsentwicklung erfordern eine gute Finanzierungsplanung.
Grundsätzlich sollten Sie 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises, zuzüglich der Kaufnebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchkosten, als Eigenkapital mit einbringen.
Setzen Sie bei der Finanzierung von hohen Summen auf ein leicht verständliches Modell.
Das sogenannte Annuitätendarlehen ist die einfachste und meist auch die beste Finanzierungsvariante.

Das häufigste und einfachste Modell: Finanzierung über Annuitätendarlehen

Die meisten Immobilienfinanzierungen laufen in Form des Annuitätendarlehens ab, oft auch Hypothekendarlehen genannt. Dabei stellt Ihnen entweder die Bank selbst den Kredit zur Verfügung oder sie vermittelt das Darlehen an eine auf Immobilienfinanzierungen spezialisierte Hypothekenbank weiter.

Als Sicherheit stellen Sie der kreditgebenden Bank eine Grundschuld zur Verfügung. Die Rückzahlung erfolgt in monatlich gleichbleibenden Raten - auch Annuität genannt. Die aus Zins und Tilgung bestehende Rate bleibt während der Laufzeit der vereinbarten Zinsbindung immer gleich hoch. Allerdings ändert sich die Zusammensetzung der Rate. Durch die fortlaufende Tilgung reduziert sich der ursprüngliche Kreditbetrag. Das heißt, der Zinsanteil an der Rate sinkt, dafür tilgen sie mehr. Je höher Ihre anfängliche Tilgung ist, desto schneller haben Sie Ihr Darlehen zurückgezahlt.

Beachten Sie: In der Regel wird der Sollzins nur für einen bestimmten Zeitraum festgelegt, die sogenannte Zinsbindungsfrist, so dass oft am Ende der ersten Zinsbindung das Darlehen noch nicht vollständig getilgt ist. Diese Restschulden müssen Sie mit dem dann aktuellen Marktzins über einen neuen Zinsbindungszeitraum finanzieren.

Sind die Zinsen gestiegen, kann die Anschlussfinanzierung zu einer Mehrbelastung werden, die das finanzielle Budget sprengt. Dieses Risiko können Sie so verringern:

Vereinbaren Sie eine höhere Anfangstilgung von mindestens 2 Prozent, besser mehr.
Vereinbaren Sie eine Zinsbindung von mehr als 10 Jahren.

Die meisten Kreditinstitute bieten Zinsbindungen von 15 oder auch 20 Jahren an. Eine längere Zinsbindung müssen Sie allerdings mit einem etwas höheren Zins bezahlen. Dafür können Sie Ihre Finanzierung dann aber besser planen und kalkulieren. Während der Zinsbindung darf die Bank die Konditionen nicht verändern.

Vorteile des Hypothekendarlehens:

Zinsersparnis durch sofortigen Tilgungsbeginn.
Sicher kalkulierbarer Tilgungsplan.
Transparente Konditionen.

Nachteile des Hypothekendarlehens:

Feste Bindung an den Tilgungsplan während der Zinsbindungsfrist
Zuweilen verlangen Banken Mindestkreditsummen von 50.000 Euro oder erheben Zinsaufschläge bei kleineren Darlehenssummen.

Tipp: Gestalten Sie die Finanzierung möglichst flexibel. Vereinbaren Sie

die Möglichkeit jährlicher Sondertilgungen in Höhe von 5 oder 10 Prozent des Darlehensbetrages sowie
die Möglichkeit, den Tilgungssatz während der Laufzeit mehrfach zu wechseln.

Der Vorteil: Wenn Sie dann eine größere Geldsumme, etwa durch eine Bonuszahlung im Job, zur Verfügung haben, können Sie eine größere Einmalzahlung leisten und so die Schulden schneller zurückzahlen.

Finanzierung über endfällige Darlehen

Nicht selten werden endfällige Darlehen angeboten. Bei dieser Finanzierungsform schließen Sie gleichzeitig zwei Verträge ab:

einen Darlehensvertrag und
einen Sparvertrag.

Statt das Darlehen zu tilgen, sparen Sie Kapital im Sparvertrag an, um damit am Ende der Laufzeit das Darlehen auf einen Schlag zurückzuzahlen. Bei diesem Modell zahlen Sie über die gesamte Laufzeit unverändert hohe Zinsen, da sich mangels Tilgung die Darlehenssumme nicht reduziert. Auch wird der Sparvertrag als zusätzliche Sicherheit an die Bank verpfändet, das heißt Sie können über das darin angesparte Guthaben nicht frei verfügen.

Als Sparvertrag für dieses Modell werden etwa klassische Kapital- oder fondsgebundene Lebensversicherungen oder auch Investmentsparpläne angeboten. Um die monatliche Belastung möglichst gering zu halten, berechnen Anbieter die Laufzeit beispielsweise über 30 Jahre. Es besteht allerdings die Gefahr, dass die tatsächliche Entwicklung anders läuft und die Prognose nicht aufgeht.

Klassische Kapitallebensversicherungen

Sie bieten heute mit 0,25 Prozent nur eine sehr geringe Garantieverzinsung. Sie erhalten in der Regel am Ende eine sogenannte Ablaufleistung, bestehend aus der garantierten Versicherungssumme plus den sogenannten Überschussanteilen.

Diese Überschussanteile sind allerdings nicht garantiert. Sollte die garantierte Versicherungssumme also geringer vereinbart werden als die Darlehenssumme, tragen Sie das Risiko, dass die Auszahlungssumme am Ende doch nicht ausreicht, um den Kredit vollständig zu tilgen. Auch müssen Sie berücksichtigen, dass seit dem 1. Januar 2005 die Hälfte der Erträge bei Vertragsablauf zu versteuern ist.

Fondsgebundene Versicherungspolicen

Sie haben in der Regel gar keine garantierte Ablaufleistung, so dass sich bei diesem Produkt erst am Ende zeigt, ob die Rechnung aufgegangen ist. Und auch wenn Sie, statt zu tilgen, in einen Investmentfonds einzahlen, kann ein Börsencrash Ihre Pläne, die gesamte Kreditsumme mit dem angesparten Guthaben auf einmal zu tilgen, zunichtemachen.

Sie sollten daher keinesfalls davon ausgehen, dass Ihr sogenanntes "Tilgungsersatzprodukt" mehr Rendite erzielt, als Sie Zinsen an die Bank bezahlen. Vielmehr laufen Sie bei diesen Modellen Gefahr, dass Sie zum Ende der Laufzeit weniger Kapital zur Verfügung haben als geplant und die Differenz zur Darlehenssumme entweder aus eigenen Mitteln tilgen oder, sofern Sie die nicht haben, erneut ein Darlehen aufnehmen müssen.

Ein weiteres Risiko lauert am Ende der ersten Zinsbindungsfrist, etwa wenn die Zinsen gestiegen sind. Sie müssen bis zur endfälligen Tilgung des Darlehens eine neue Zinsvereinbarung mit Ihrer Bank abschließen. Durch die gestiegenen Zinsen erhöht sich Ihre monatliche Belastung, weil Sie vom ursprünglichen Kreditbetrag noch keinen Cent getilgt haben. Aus diesem Grund würde auch der vorzeitige Verkauf der Immobilie teuer werden. Da das Darlehen noch nicht um einen Euro getilgt wurde, würde eine anfallende Vorfälligkeitsentschädigung auf die gesamte Kreditsumme fällig.

Endfällige Darlehen sind in der Vergangenheit für Bauherren und Immobilienkäufer somit immer teurer als Annuitätendarlehen gewesen. Sie sollten bei selbstgenutzten Immobilien daher das Darlehen direkt ohne den Umweg über einen Sparvertrag tilgen und die endfällige Finanzierungsvariante meiden.

Lassen Sie sich hierzu gerne unabhängig beraten, zum Beispiel in einer Beratungsstelle der Verbraucherzentrale.

Finanzierung über Bausparsofortmodelle

Bausparsofortfinanzierung klingt verlockend. Sie bekommen sofort ein Darlehen zu niedrigen Zinsen und zahlen in einen Bausparvertrag ein. Das klassische Bausparen, bei dem man zunächst ein Mindestguthaben anspart, um nach der Zuteilung der Bausparsumme ein zinsgünstiges Bauspardarlehen zu bekommen, wird allerdings auf den Kopf gestellt.

Es gibt drei Modelle:

Sie schließen einen Bausparvertrag ab. Dieser wird mit einem separat abgeschlossenen Darlehen, für das nur Zinsen gezahlt werden, vorfinanziert. Bei jährlichen Sparraten von 1 Prozent der Darlehenssumme wird es bis zur Zuteilung mehr als 30 Jahre dauern.
Die Darlehenszinsen sind in der Regel nur für eine bestimmte Zeit festgeschrieben. Bei gestiegenen Marktzinsen steigt dann die Zinsbelastung. Erst mit der Zuteilung des Bausparvertrages wird das vorfinanzierte Darlehen durch das Bausparguthaben und -darlehen getilgt. Danach zahlen Sie "nur" noch das Bauspardarlehen zurück.
Beim zweiten Modell nehmen Sie ein höheres Darlehen auf als Sie benötigen. Die Differenz wird als Guthaben in einen Bausparvertrag eingezahlt, der bis zur Zuteilung mit kleinen monatlichen Sparbeträgen zusätzlich angespart wird. Anschließend wird das Darlehen mit dem Bausparvertrag getilgt. Die monatliche Gesamtrate ist so konstruiert, dass sie bis zur Tilgung des letzten Euro konstant ist. Man spricht daher von "Konstantmodellen".
Das dritte Modell ist eine Konstruktion aus einem separaten Darlehen und mehreren Bausparverträgen, die Sie mit unterschiedlichen monatlichen Raten ansparen. Sie werden zu unterschiedlichen Terminen zugeteilt. Der jeweils zugeteilte Bausparvertrag löst dann immer einen Teil des ursprünglichen Darlehens ab. Problematisch sind auch hier höhere Zinsbelastungen bei gestiegenen Marktzinsen.

Die Modelle lassen sich nur schwer untereinander und mit anderen Alternativen vergleichen. Bis zur Zuteilung ist noch kein Euro getilgt. Seit März 2016 muss der so genannte Gesamteffektivzinssatz angegeben werden, mit dem Sie Angebote besser vergleichen können - fragen Sie danach! Dennoch bleiben die Modelle intransparent. Niedrige monatliche Belastungen suggerieren Planungssicherheit. Das können Sie aber auch mit klassischen Annuitätendarlehen und entsprechender Zinsbindungszeit oder mit Volltilgungsdarlehen erreichen.

Das Fazit der Verbraucherzentralen: Realistisch bleiben

Langfristige Verbindlichkeiten über hohe sechsstellige Summen belasten das Haushaltsbudget über mehrere Jahrzehnte. Daher ist es wichtig, genau einzuschätzen, was Sie sich leisten können. Je weiter die persönlichen Gegebenheiten vom Idealfall entfernt sind, desto häufiger werden komplizierte Finanzierungsmodelle geschnürt, die nur auf den ersten Blick einfach erscheinen.

Die Verbraucherzentralen empfehlen, folgende Grundregeln zu beachten:

Schließen Sie keine Finanzierungen ab, die Sie nicht durchschauen und deren finanzielle Auswirkungen Sie daher nicht abschätzen können.
Die einfachsten Modelle sind in der Regel die besten.